Наскоро се проведе публично обсъждане на идеята агенциите за недвижими имоти да се лицензират по някакъв начин, за да се избегнат измамници, които развалят имиджа на сектора. Основният аргумент, който се използва за въвеждането на лицензионен режим за агенциите е приетата Директива 2006/123 за услугите на вътрешния пазар, според която се твърди, че ще е задължително лицензирането. Оказва се, че въобще не е така.
Какво казва Директива 2006/123/ЕО?
Основният замисъл при изработване на директивата е да се улесни предлагането на услуги. Най-образно тя предвижда:
- всяка страна да създаде Една точка за контакт, където всеки предприемач - местен и от страна от ЕС - да може да получи информация и съответните административни услуги ако иска да развива дейност в България;
- всяка страна трябва да прегледа режимите и всички регулации на услугите и да ги опрости възможно най-много.
Срокът за въвеждане на изискванията на директивата е 2011 година.
Разбира се, между добрите намерения, написването на самата Директива и нейното прилагане на практика има голяма разлика и в момента се оказва, че за някои дейности унифицирането на изискванията в страните е в посока повече регулации, вместо да се вземе за пример страната с най-либерализиран режим.
Точно такъв е и случаят с агенциите за недвижими имоти. В някои страни в ЕС наистина има по-строги регулации за работата на тези агенции, но точно там комисионните за покупко-продажба са най-високи, конкуренцията между тях не е голяма, пазарът е образно казано разделен и трудно се навлиза поради множеството изисквания. В други страни обаче положението е точно обратно - буквално всеки може да предлага услуги по посредничество на пазара на имоти като спазва разпоредбите в закона, без обаче да има тежка лицензионна процедура преди това. Такова е положението в Чехия, Гърция, Финландия, Полша, Литва, Латвия и България - достъпът до професията „брокер на недвижими имоти" не е ограничен по закон. В общо 11 страни от ЕС професията не е защитена със специален закон, а се регулира на общо основание.
Исканията на част от бранша е да се въведе лиценз, който да се предоставя срещу завършен курс. Той от своя страна струва пари и дефакто ще играе ролята на „минимален капитал" за професията брокер. Този курс обаче едва ли ще успее да намали значително лошите практики, защото те се извършват най-често не от незнание, а точно обратното - доброто познаване на ситуацията позволява да се прилагат неконкурентни или недобросъвестни действия. Трябва да е ясно, че брокерът може и да предлага разнообразни допълнителни услуги по сделката, но основното е да намери клиент или имот. Нотариусът е този, при когото се сключва сделката. Той е този, който след представяне на необходимите документи гарантира, че продавачът е собственик, а купувачът плаща спазарената цена. Да не говорим, че големите агенции на имоти не са директно заплашени от индивидуалните брокери - те имат далеч по-голяма експертиза, работят с банки и застрахователи, изготвят анализи на пазара, имат регионални клонове и т.н. Затова цялата идея няма да издържи един по-задълбочен анализ на пазара и причините за лоши практики.
Какво прави отговорното министерство?
В България няколко министерства ще бъдат натоварени да прилагат директивата, но отговорното е Министерството на икономиката и енергетиката. През март то публикува на страницата си оценка на въздействието от прилагането на директивата. Тази оценка би трябвало да покаже колко ще струва на администрацията да се организира, така че на практика да приложи изискванията, какъв ще е ефектът върху бизнеса да се съобрази с новите изисквания (ако има такива), как това ще се отрази на конкуренцията и по-точно на цените на услугите и продуктите, на качеството и, не на последно място, как възможността фирми от европейските страни да могат лесно да развиват дейност в България ще се отрази на пазара.
За съжаление, въпросната оценка на въздействието не съдържа никаква реална оценка. В документа няма нито едно изчисление на ефектите от директивата и всъщност никой в момента не знае добра ли е тази директива или не за България и как най-добре да се приложи у нас, за да насърчи развитието на услугите, а не да ги ограничи.
Примерът с агенциите за недвижими имоти обаче е показателен за евентуалните развития, които можем да очакваме, а именно:
- отделни сектори и професии ще се опитат да наложат допълнителни бариери пред осъществяването им под предлог, че така пише в директивата;
- други сектори пък ще искат въвеждане на разрешителни и други режими, защото така е в ЕС;
- трети професии ще се притесняват от наплива на европейски фирми и ще поискат защита от държавата.
Това, което трябва да е ясно, е, че основният замисъл на директивата е да намали и силно да ограничи регулациите за бизнеса - местен и европейски, и това трябва да е единственият аргумент, когато се цитира директивата. Всичко останало ще бъде опит да се получат преференции, което е порочна практика в България.
Що се отнася до икономическото министерство, бихме препоръчали да се изготви нова оценка на въздействието, която този път наистина да прави опит да се оценят ефектите от директивата, която самото министерство е задължено да приложи. Тази оценка трябва да включва:
- Разходи по изграждане на Точката за контакт - тук трябва да се разгледат вариантите да се прави нещо от нулата, да се адаптира на изискваната в директивата вече изградена система или да не се прави нищо. Предполагаме, че българската администрация ще избере първия вариант, което означава заплати на хората, които ще изградят това звено, разходи за информационна система, събиране на цялата необходима информация на едно място, унифициране и координация между различните министерства и т.н.;
- Годишни разходи по поддържане на системата;
- Ползи за всеки отделен сектор от по-голямата конкуренция и по-малкото регулации;
- Ползи за всички потребители - по-ниски цени, повече избор, подобрен стандарт на живот и т.н.;
- Ползи за пазара на труда - потенциалът за повече фирми означава повече работни места;
- Ползи за бюджета - повече фирми означават повече приходи в бюджета с всички последствия от това, повечето наети - съответно по-малко разходи за социални помощи, повече инвестиции, възможности за увеличаване на търговията и т.н..
Да не забравяме, че тази седмица Министерският съвет прие Програма за по-добро регулиране, основна точка в която е намаляване на пречките пред бизнеса. Опитите на отделни професии да ограничат конкуренцията трябва да се пресекат в зародиш.
