Висшият адвокатски съвет внесе становище до ОСГТК на ВКС по т.д. 1/2026 г. по въпроса: „Приложим ли е Законът за защита на потребителите към договор, включващ свързани сделки - предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за строителство на имота, сключен между търговец и физическо лице, което като страна по договора действа извън рамките на своята търговска или професионална дейност?“
В становището са разгледани различните виждания в съдебната практика по въпроса, предмет на тълкувателното дело, като е направен извод, че дори и посредством полярни разбирания, те са насочени все към защита на по-слабата страна в правоотношението – потребителя.
Разгледани са също така дефинициите за потребител в българските потребителски закони (ЗЗП и ЗПЦСЦУПС), както и в отделни актове на ЕС, касаещи потребителски отношения, като Директива 93/13/ЕИО, Директива 2005/29/ЕО, Директива 2011/83/ЕС и други. Заключено е, че дали договорът се отнася до продажба на стоки или до предоставяне на услуги няма решаващо значение при определяне качеството потребител. Основополагащо значение има дали се касае за отношения търговец, от една страна и физическо лице, от друга страна, което е слабата страна, нямаща достатъчно ресурси и познания, за да променя правилата на договора и затова нуждаещо се от по-засилена защита. Установено е, че правото на ЕС за защита на потребителите не отрича възможността потребителите да сключват договори за строителство или други договори с предмет недвижим имот.
Разгледани са основните проблеми на смесения договор за строителство и продажба на имот от гледна точка на потребителското право, а именно приложими ли са правилата за неарбитруемост и за неравноправните клаузи. Установено е, че разумът на чл. 19, ал. 1, предл. последно ГПК диктува, че неарбитруем следва да бъде спор с потребител, тоест с лице, което е сключило договора, действайки извън рамките на търговска или професионална дейност. По същия начин, към такъв договор, сключен между търговец и физическо лице, което не действа в търговско или друго професионално качество следва да намерят приложение правилата на чл. 143 и сл. ЗЗП, независимо какъв точно е предметът на договора.
Изводът е, че ЗЗП е приложим към договор, включващ свързани сделки - предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за строителство на имота, сключен между търговец и физическо лице, което като страна по договора действа извън рамките на своята търговска или професионална дейност. Изключение правят част от разпоредбите на потребителското законодателство, които с оглед спецификата на предмета на договора са изрично или обективно неприложими спрямо него.
Вижте пълния текст на становището ТУК.
